在房地產大變局中尋找出路

??時間:2019-02-20 09:15來源:未知 作者:企業觀察報 點擊:

在房地產大變局中尋找出路
 
過去一年,房地產行業發生了很多變化。前一陣,全國的房地產公司,在 A 股和港股上市的,總共將近 500 家,在 2018 年,有 135 家上市房地產公司的大股東把股份賣掉,不做了。另外還有一大批房地產公司改名,甚至在主營業務當中把房地產拿掉了。也就是說,過去一年,房地產行業的確發生了轉向。
 
從 2017 年開始,房地產就進入了“后開發時代”。
 
“后開發時代”三大特點
第一,產品多樣化,我們叫全產品線。住宅以外,我們開始進入全產品線的競爭,包括五大類:寫字樓、購物中心、倉儲物流、教育研發、醫療健康。五大類產品又分了若干細節的產品。五大類產品全部都開始競爭,我們叫進入全產品線,后開發時代是全產品線競爭。
 
第二,全價值鏈。進入“后開發時代”,不是掙開發的錢,“開發時代”買地、開發、再賣掉,掙的是加工費。“后開發時代”,買地、經營、資產證券化、不動產金融……全價值鏈都是要價值創造的重點。
 
第三,全商業模式。“開發時代”就一種模式:買地、建房、賣房。“后開發時代”可以是建了賣,也可以是出租,也可以用金融方式來做,也可以小股開發商操盤來做,各種商業模式同時存在。
 
“后開發時代”如何提升
第一,在全產品線、全價值鏈、全商業模式中選定自己的領域、細分市場、產品、價值創造的價值鏈重點部分,選定屬于自己的商業模式。
第二,算賬方式要發生變化。在“開發時代”,是以每平米的銷售額來算賬。在“后開發時代”的算賬,一切圍繞租金回報,預算以資產的管理和資產運營為核心。
 
第三,投資模式要改變。“后開發時代”的整個模式改變了,叫“三分開,一統一”,開發、投資、運營三個角色是分開的,統一于開發商。開發商逐步變成小股操盤,在美國這叫收費開發商,特朗普就是收費開發商。也就是說,模式發生改變了,能力取代了資本。這種模式,目前在中國還比較少。這些東西,需要學習、需要了解,否則你沒法進入“后開發時代”。
 
最后,“后開發時代”還有一個特別重要的事情:人才。之前所有的房地產,人才都非常單一,但進入“后開發時代”,對人才的需求變得更加強烈。比如一個開發商花了二十年專門做酒店,放眼全國度假酒店,都是做得非常棒的,但他要做寫字樓,就成了門外漢。另外,房地產還有大量的交易,怎么對房地產物業做盡職調查,基建怎么做,怎么樣估值,都要很專業的知識。所以,“后開發時代”的人才專業化要求特別高。
 
我們國家的人均 GDP 還在增長,未來行業的新發展,我們也會感覺到力不從心,因為我們對很多新東西也知之甚少,我們身邊也沒有人給我們講,中國的大學也沒有開這這樣的課程。所以我們就借助于行業已有的經驗,同時聯絡國內外跟房地產有關的專業課程資源,去交流,去學習“后開發時代”的專業知識。通過這樣的交流、學習,提升自己,以便在“后開發時代”完成企業的轉變、升級。如果能夠對這些領域進行專業的訓練、提升,我相信,我們從“開發時代”進入到“后開發時代”將是一個快樂的轉型,而且是一個前景光明的轉型。

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