2019年房地產的風險和政策選擇

??時間:2019-02-20 09:21來源:未知 作者:信息管理中心 點擊:

2018年末,部分城市局部放開房地產限制政策,被解讀為房地產政策的轉向,一些聲音開始討論2019年所謂 “最佳買房時機”。我們認為,應當平和看待市場和政策的短期波動,清醒認識當前房地產市場和行業的深層問題,為全年的發展奠定認知基礎。

▼01
「三大風險的交織疊加」
自3·17開始,史上最嚴格的調控已經持續近兩年,表面上房價快速上漲的態勢得到遏制,但市場的蘊含的增長、民生和金融風險仍在。
第一,房地產增長的壓力會顯現。
第二,住房領域民生風險會更加突出。
第三,居民快速加杠桿引發的金融風險值得關注。
因此,房價快速上漲表面上被遏制了,但房地產領域的一些關鍵問題仍然沒有得到解決,部分周期性與結構性問題甚至有所惡化,三大風險交織疊加,我國房地產面臨前所未有的挑戰。

▼02
「積極引導住房改善需求」
一是實施短期與長期相統一的需求政策,比如調整“賣一買一”首付比例,將賣一買一等同于首次購房需求,對“賣二買一”、賣掉一線城市換到其他城市的行為予以稅收支持。逐步有序放松戶籍對購房資質的捆綁,引導人口向城鎮轉移。
二是完善更加市場化的住房供給體系。逐步放開對商品房建設面積管制,鼓勵高品質住宅的建設,通過稅收手段、技術標準,引導開發商開發綠色、節能、降耗、智能的“好宅”,引導消費者理性購房。

▼03
「著力防范住房金融風險」
第一,高度關注三四線城市的庫存和杠桿風險。據興業證券測算,2016年三、四線城市新房交易杠桿率高達66%,2017年交易杠桿率快速上升到74%。
第二,高度關注低收入購房群體的債務壓力。貝殼研究院購房者調查數據顯示,90后平均月供收入比為43.5%,80后為40.8%,年齡越小,月供負擔越大。低收入購房者平均月供收入比為43%,高于中高收入者。這些數據表明,上一周期的房地產市場的繁榮主要是無房群體背負沉重的債務負擔撬動起來的。這些群體收入來源單一,受經濟周期波動的沖擊最大,是房債泡沫破裂的脆弱環節,對此要高度關注。

▼04
「進一步發力租賃市場」
在房價上漲壓力下,低收入群體的住房問題始終是全球所有政府需要面對的民生問題。我國從房改出發,過去20年的政策主線是讓居民買房,忽視了租賃市場的培育,人口集中的大城市仍然面臨租賃住房供給不足的矛盾,租賃市場的不規范影響了居住穩定性,租賃市場尚未形成民生保障的安全網。
發展租賃市場應當從房源供給和市場規范兩個方面著力:
一是通過稅收手段鼓勵購房出租(Buy to let)。通過稅收手段將社會閑置房屋釋放出來,既能緩解一線城市房租上漲的民生壓力,也能促進住房建設和租賃配套服務發展,還無需政府增加租賃建設的財政投入。
二是堅定不移支持租賃專業化運營。長租公寓成為租賃需求與供給之間的有效連接,是發展租賃市場的重要抓手。要健全法律法規,完善各項標準,合力為租房群體打造安全穩定的居住空間。
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